¿Firmaste una hipoteca y el banco te cobró una comisión de apertura? Esta cláusula, común en muchos préstamos hipotecarios, ha sido objeto de revisión tanto por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) como por el Tribunal Supremo español, lo que ha abierto la puerta a miles de reclamaciones por cláusulas abusivas.
En este artículo te explicamos por qué puedes reclamar la comisión de apertura de tu hipoteca, incluso si ya está cancelada, y cómo las últimas sentencias del Tribunal Supremo de junio de 2025 influyen en tu derecho a recuperar lo que pagaste.
¿Qué es la comisión de apertura y por qué se puede reclamar?
La comisión de apertura es un cargo que muchos bancos incluyen al firmar un préstamo hipotecario. Suele representar entre el 0,5 % y el 3 % del capital prestado, y supuestamente cubre los gastos administrativos y de gestión inicial del crédito. Sin embargo, en muchos casos no se justifica ni se informa de manera clara, lo que la convierte en una cláusula susceptible de ser declarada nula por abusiva.
La jurisprudencia española y europea ha determinado que esta comisión solo puede considerarse válida si cumple con los criterios de transparencia y proporcionalidad exigidos por la legislación de protección de consumidores.
Últimas sentencias del Tribunal Supremo (junio 2025): análisis caso por caso
El Tribunal Supremo, en dos nuevas sentencias dictadas el 19 de junio de 2025, ha reiterado que no existe una respuesta unívoca sobre la validez o invalidez de la comisión de apertura, ya que su legalidad dependerá siempre del análisis individual de cada contrato hipotecario y de si se cumplen ciertas condiciones legales.
Estas sentencias aplican los criterios establecidos en la STS 816/2023 y reafirman la compatibilidad de la doctrina española con la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas, tal como ratificaron también las sentencias del TJUE de 30 de abril de 2025 (asuntos C-699/23 y C-39/24).
El Alto Tribunal concreta que, para que la cláusula sea válida:
- Debe constar en la escritura de manera clara y comprensible.
- El consumidor debe haber sido informado previamente de su existencia e importe.
- Debe quedar constancia de que no hay duplicidad de comisiones por el mismo servicio.
- El coste de la comisión debe situarse dentro de los parámetros habituales del mercado en la época del contrato.
En los casos analizados, las comisiones eran del 0,5 % y del 1 %, y el Supremo las ha considerado ni desproporcionadas ni abusivas. Sin embargo, se sobreentiende que comisiones superiores al 1,5 % podrían ser consideradas abusivas, especialmente si no se justifica el coste o hay falta de información precontractual.
¿Y si ya pagaste la hipoteca? También puedes reclamar
Una de las grandes ventajas de este tipo de reclamaciones es que puedes reclamar aunque ya hayas cancelado tu hipoteca. Lo importante es si en su momento se cobró esta comisión y si se ajustó a los criterios de transparencia y buena fe.
Recuerda: cuando una cláusula se considera abusiva, su nulidad es de pleno derecho, y eso significa que el banco debe devolverte el dinero, con intereses.
¿Cuánto puedes recuperar?
Depende del importe de tu hipoteca. Aquí tienes un ejemplo:
- Hipoteca de 450.000 € con 1 % de comisión de apertura: reclamación de 1.500 € + intereses.
- Hipoteca de 300.000 € con 1,5 % de comisión: reclamación de 1.500 € + intereses.
- Siempre que la comisión de apertura supere el 1,5 %, será considerada desproporcionada.
¿Cómo saber si puedes reclamar?
En Vanguardia Legal realizamos un estudio gratuito de tu contrato hipotecario. Solo necesitas enviarnos la escritura o algunos datos básicos (año de firma, banco, importe del préstamo), y te diremos si puedes iniciar una reclamación por comisión de apertura abusiva.
Nuestro equipo jurídico se encarga de todo: reclamación extrajudicial, negociación con el banco y, si es necesario, la vía judicial.
Conclusión: analiza tu hipoteca y reclama lo que es tuyo
Las recientes sentencias del Tribunal Supremo de junio de 2025 confirman que cada caso debe estudiarse de forma individual. Por eso, analizar tu escritura es el primer paso para recuperar tu dinero.
No dejes que el banco se quede con lo que te pertenece. Reclamar la comisión de apertura es un derecho, y en Vanguardia Legal te ayudamos a ejercerlo con todas las garantías.
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